关于适用《马尔康市旧城改建国有土地上房屋征收补偿方案》有关问题的解释

   《马尔康市旧城改建国有土地上房屋征收补偿方案》（下称《方案》）发布实施以来，对规范我市国有土地上房屋征收、保障被征收人合法权益、积极稳妥推动旧城改建发挥了重要作用。马尔康市房屋征收管理办公室根据《方案》第六十六条之规定并结合征收工作实践，就适用《方案》有关问题制定本解释，请有关单位遵照执行。

一、关于房屋认定问题

1.被征收房屋的用途、权属、土地性质的认定，应以合法有效的《房屋所有权证书》《土地使用权证书》《不动产权证书》或住建、规划、土地行政管理部门签发的有效文件记载为依据。对未经登记的土地、房屋或建（构）筑物，应根据《方案》第七条的规定，由相关部门依法调查、认定处理后，被认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑的，予以补偿；被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

2.未经登记或登记手续不完整的房屋，应根据其历史沿革、土地用途、建房许可、房屋结构、建筑特征、实际使用情况等因素，综合认定其房屋用途。

3.因历史原因被登记为“综合”用途的房屋，应根据其历史沿革、土地用途、建房许可、房屋结构、建筑特征、实际使用情况等因素，综合认定其房屋用途。

4.被征收人为自然人，其房屋的土地使用权取得方式如为划拨，被征收人选择货币补偿的，按照划拨土地方式对房屋价值进行评估后给予补偿；被征收人选择产权调换的，应缴纳相应土地出让金，还建房屋将来办理不动产权登记时，土地使用权取得方式变更为出让。

5.被征收人为国家机关或国家事业单位，其房屋的土地使用权取得方式为划拨。被征收人选择货币补偿的，按照划拨土地方式对房屋价值进行评估后给予补偿；被征收人选择产权调换的，征收人将其划拨土地使用权收回、并宗后出让，还建房屋将来办理不动产权登记时，土地使用权取得方式为划拨。

6.被征收人为国有企业，其房屋的土地使用权取得方式如为划拨，被征收人选择货币补偿的，按照划拨土地方式对房屋价值进行评估后给予补偿；被征收人选择产权调换的，应缴纳相应土地出让金，还建房屋将来办理不动产权登记时，土地使用权取得方式变更为出让。

二、关于房改房（集资房）补偿问题

7.已足额缴纳房改房（集资房）相关款项的，按照房屋证载面积予以补偿；未足额缴纳购房款或分摊土地出让金的，补足后按照房屋证载面积予以补偿。

三、关于装饰装修补偿价值评估问题

8.被征收人选择以评估方式确定其房屋装饰装修补偿价值的，评估机构依法出具的评估结论应当作为补偿依据，装饰装修补偿价值以评估结论为准。

四、关于车库补偿问题

9.产权用途登记为车库的，被征收人可以选择货币补偿或产权调换方式。被征收人选择货币补偿的，按照市场评估价值予以补偿；选择产权调换的，按照征收面积与还建面积1:1的比例计算。按经前述比例调换后，面积有差额的，差额部分按经市场评估价值结算。

五、关于已转让但未变更登记房屋的补偿问题

10.对于在征收前已经转让但未办理产权变更登记手续的房屋，由受让人商请转让人及时办理产权变更登记手续并补缴相关税费，征收部门按照产权变更登记载明的房屋所有权人确定被征收主体。

转让人拒绝配合受让人办理房屋产权变更登记手续的，应认定转让人与受让人之间存在权属争议，按照《方案》第二十一条的规定处理。

转让人下落不明的，由买受人在省级及以上报刊登报寻人。公告满十五个工作日，转让人仍未出现的，由买受人作为签约主体与征收部门签订征收补偿协议，并提供房屋买卖合同、转账凭证等材料作为签约依据。还建房屋依法登记在转让人名下，买受人可通过诉讼方式，依法变更产权人并缴纳相应税费。

六、关于房屋所有权人死亡的问题

11.被征收房屋的所有权人已经死亡的，按照《中华人民共和国民法典》有关继承的规定，确定其合法继承人为被征收主体，在与征收部门签订征收补偿协议时，在协议中明确房屋为继承所得。继承人之间对房屋产权继承份额有争议的，按照《方案》第二十一条的规定处理。

七、关于房屋所有权人下落不明的问题

12.经征收部门穷尽方式调查，被征收房屋的所有权人下落不明的，由征收部门按照房屋登记档案记载的面积和用途，以货币补偿方式报请市人民政府作出《征收补偿决定》并予公告。公告期满，房屋所有权人仍未出现的，由征收部门将其补偿费用提存后，可将房屋拆除。

八、关于承租人利益问题

13.人民政府征收的是房屋所有权，房屋承租人不是征收补偿的适格主体，被征收人应与其承租人解除租赁关系。

九、有关税收问题

14.被征收人按照《方案》第二十七条第（一）(二)（四）款以及第二十九条的规定，选择产权置换的，在拆迁政策补偿同等面积内依法免征契税。被征收人以建安成本价购买的部分、以及按照市场价购买的超面积部分照常缴纳相关税费。

十、关于模拟签约问题

15.为提高旧城改建工作效率，征收部门可于地块改建意愿摸底调查期间与房屋所有权人签订附生效条件的征收补偿安置协议书，签约奖励可按《方案》第五十条规定的最高标准计算。但征收补偿安置协议书依法生效后，被征收人拒绝履行协议约定义务的，无权主张该奖励。

凡在市人民政府发布《签约公告》前签订附生效条件征收补偿安置协议书的被征收人，在确定还建房屋选房顺序时，其所参照的签约时间按照同一天对待。